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退役军官北京职场百亿估值的WeWork和它的效仿者们
2022-09-13

很多比较保守的房地产投资人面对此情此景。都表示自己完全看不懂WeWork上百亿的估值。别说一百亿,你就是有50亿在手里面,你可以建造世界上最酷炫的摩天大楼,就比如是一座世界贸易中心,占地三百万平方英尺,所容纳的办公区域面积刚好是WeWork目前所提供办公面积的总和,把这样一个世贸中心造好之后,自己的兜儿里还能剩下10亿美金!

更重要的,是WeWork本身的这个商业模式看起来有点儿太简单,太儿戏了。不过就是从房东那里把整个区域以最便宜的价格,以打包的方式租过来,然后经过自己的之后,将它分割成若干个小块儿,每一个小块都出租给一家初创公司或者某一位职业者。

正是这样的潮流,是WeWork能够站稳脚跟的土壤。如今,人们都能够将自己的私家车,甚至卧室拿出来与别人共享,办公空间一起享用,又有什么不可以的呢?

第四点,边租边扩的模式,有效缓解现金流问题。

WeWork在接手一整片办公区域之后,是需要进行重新的装修,分割空间的,它选择先行向一部分人收取租金,某几层的公司已经入驻的同时,它在另外几层楼上同时装修,前期进来的租户,大大缓解了WeWork的现金流问题。

做联合办公空间,首先是在做“人”的生意,如何将优势互补的几帮人马凑到一起,让它们既能相互工作,又能在平日里因为地理的紧密,而迸发出巨大的合作价值,从而构建起一种良性循环的社群圈子,这是“联合办公”最重要的事。

这片办公共享区域最大的特点就是:所有的家具都是二手的,淘来的,电力供应方式也是可循环的风力发电。

GreenDesk成立之初,就了历史上罕见的金融危机,但正是2008年的这样一次金融危机,才让它的价值最大化的展现出来:仅仅依靠7条分类网站的广告和口碑,就让GreenDesk人满为患。

第五点:WeWork尤其是在设计风格上狠下了一番功夫,避免办公区域有一种大公司的感觉。

文/花满楼

中国版的WeWork是什么样的呢?

Neumann对此也给出了正面回应:“这些质疑者完全没有抓住我们这家公司所提供的核心价值,这些短租式办公场地背后真正的意义所在。我们并不是跟其他联合办公区域竞争,我们是在跟办公写字楼展开竞争。而在美国,办公写字楼领域的市值是15万亿。所以,如果你调整了视角你就会发现,我们的估值是多么合理了吧?”

说具体点儿!它的优势在哪里体现出来呢?

四、算好成本收益这笔账

百分之三十的人口,意味着的办公空间需求比任何地方,任何时候都要强烈。人们已经不太能将工作与生活分的那么清楚,永远热闹的互联网随时有可能在下一秒爆出一个大新闻,每一个人都要将自己打造成一个品牌,一面旗帜,工作更加化,也更加具有想象力。

Bee+到现在也只有10个人在运营,他们的目标是用一年的时间在国内的二三线城市复制5-10个Bee+,按照一个Bee+提供200个工位来算,他们将最多为1000-2000个使用者提供服务。而沉淀在App中的社群付费会员将达到5000-10000人。

收入虽然不错,但此时的GreenDesk在种种条件制约下,并没有彻底实现式的办公共享空间。于是,他们将GreenDesk卖给这幢建筑的业主,并立刻把7位数的利润投入到新公司WeWork上。

二、以全新的眼光来面对装修设计

除此之外,它还提供与创业相关的一系列配套服务,从场地的保洁,无线网络,办公耗材的提供,到水果的供应,无所不包,甚至于还会组织一些,让创业者能够相互,互通消息的有无,实现资源的共享。总而言之,它希望打造出一个属于创业者的生态圈子,让所有人都在这里都能心无旁骛地把精力放在创业最重要的事情上,其他的琐事杂事,它能负责的都负责了。

首先,最重要的一点是它从人才市场中精准定位了一批人群,这些人群有着相同的,需要在社会上实现更多的资源共享。

就在美国的首次创业过程中,McKelvey忽然注意到了一个现象。他们所租用办公的这个巨大的办公室一部分都是闲置状态的,然后他们忽发奇想,为什么不把这个空间充分利用起来,让更多的创业者也加入进来呢?他们磨破了嘴皮子,终于房东同意这个想法。于是,一家名为GreenDesk的公司于2008年正式成立,其实这也就是WeWork的前身。

(声明:本文仅代表作者观点,不代表新浪网立场。)

其次,它很灵活,更加现在全世界“实时共享”的。

一、软硬件相结合的服务要回归于人本身

最近,WeWork亚太首站办公点上海延平135号办公点正式开业。年底,它还将在静安区威海、黄浦区云南两个地方再开两个办公点。目前,延平办公点的固定工位价格在每月3000元,非固定工位价格在2000元。非固定工位是全球会员共享的资源。比如国外的会员,临时出差到上海几天,人还没落地,这儿的办公桌已经给他准备好了。

其实所有的创业都是在搭建一个平台,如果说孵化器连接着创业者和投资人,Medium连接着阅读者和写作者,Uber连接着司机和乘客,那么WeWork连接的是创业者和创业者。它通过以非常低廉的价格,打包租下一办公区域,然后将在一个空间里分割出若干个办公区域,出租给很多刚刚起步的初创公司、合同承包商、远程工作者,职业者。

三、摆脱政策依赖

就是这样的商业模式,为何能够使得WeWork跨进百亿独角兽的俱乐部呢?今天就让我们走进WeWork还有中国的那些“复制者”们。

WeWork的崛起,其实代表的是一种未来工作方式,一种不可逆的趋势。而在这个趋势中,你扮演着怎样的角色,面对即将出现的变革与冲击,你又是否做好了准备呢?

五十度硅语:

WeWork的联合创始人AdamNeumann出生于以色列,后来成为了一名以色列海军军官,退役后,于2001年来到了美国。但他第一次创业并不是WeWork,而是开办了一家婴儿服装公司,公司所出售的服装,专门是给那些满地爬的小孩子们准备的。这些衣服,在膝盖等部位,专门多加了一层防护衬垫。

AdamNeumann曾经把这样WeWork称之为现实生活中的“Facebook”。,他在2015年TechCrunch创新大会上,接受台上记者访问时表示:“就在上个月,光是啤酒我们就消费了9万杯!这个数字足以让我倍感骄傲了。”在这9万杯数字背后,是它目前开的32个办公区域中的2万3千名客户。其中有一半人都是在纽约。

在最近的一次融资,成功拿到了3亿5千5百万美金之后,WeWork已经开始铺设全球化运营网络,目前WeWork已经涉足于下面的地区:、奥斯丁、伦敦、特拉维夫、、等著名城市。

在WeWork,随处可见的是由玻璃隔开的办公区、会议室、咖啡间、柔软的沙发,空间利用极为合理,办公区域里大多数都是玻璃设计,光线射进来后,使得空间看起来更大,而且几乎每一面墙,每一扇窗户跟前都能打开一张小桌子,完全没有任何被浪费的地方,有限的空间里能够容纳更多的人,而且让这些人不觉得拥挤,这样有效的了WeWork的盈利空间。

十亿美金是一个能让人们浮想联翩的神奇数字,它能迅速让公司创始人的头上悬浮起,背后伸展开翅膀。而一旦一家公司的估值达到了这个标准,立刻会被创业风投圈划归到“独角兽”的行列,属于一种可遇而不可求,具有重大升值潜力的那种。正如软银的孙纪之初投资淘宝,投资实现了1000倍的盈利。

他有可能是一名刚刚上的创业者,有可能是一名正在实现转型的职业者,又或者是某个小公司老板,提供各种按需实时响应服务。他们因为WeWork而形成了一个充满价值的社群,而且这种价值还在不断地以滚雪球地壮大。

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要算好成本收益这笔账,首先要做的就是在市场上找准细分人群,评估他们的消费能力,自己的营收渠道,以及商业模式的成本结构。“联合办公”市场其实很大,从中还是能划分出很多更加狭长的市场,而每个小的市场对应的价格是不一样的。

初创公司想要在WeWork享受到这样的服务,那么就得租用工位,一个工位每个月要定期缴纳费用。

因为当前正在大力推动“双创”,所以从竞争层面来说,中国联合办公空间一时间发展过快,问题也日渐。以孵化器模式的空间为例,除少数几家已成规模的孵化器以外,大部分孵化器仍严重依赖提供场地、资金补贴和政策支持,造成整个孵化器行业良莠不齐,缺乏对行业对市场的理解,创新动力、孵化资源和孵化能力不足。

将一整片空间拿到手之后,需要做设计上的全面考量。联合办公是完全不同于写字楼的,如何让装修设计上随时随地体现出轻松,自然,,包容的,让人们远离大公司层层桎梏,性的感觉,这是吸引越来越多年轻人入驻的首要考虑的问题。

作为科技界的“镜像世界”,中国的创业者们不可能对WeWork这样一个估值百亿的庞然大物视而不见。有着各式各样名头的,为创业者服务的园区不断出现,比如“创业园区”,“联合办公空间”,“孵化器”。

上海市的延平135号,原先是一幢老旧的商务楼,2016年的7月26日,它翻开了崭新的一页:它成为了WeWork亚太首站上海的办公点。在这里,WeWork打出了属于自己的:“这里不仅仅是谋生之地,更是创造美丽新生活的场所”。

它是怎么出现的?

另外,WeWork这种类型的公司并不是独它一份儿。现在已经公开上市的公司Regus,它在110个城市提供2500个办公地点,直接就能把WeWork比下去,而公开市场上的市值还不到13亿美金。那么问题很自然地就浮现出来:凭什么WeWork就能值50亿美金呢?

2015年4月17日,备受业界瞩目的毛首次公开其创业项目——优客工场,正式公开了其投资人与联合创始人团队,同时公布了优客工场在一个多月时间内已经完成在10处选址,将迅速开始运营这10个优客工场项目。2016年3月14日,优客工场宣布成功完成约2亿人民币A+轮融资,估值近40亿人民币。

现在越来越多的人都会觉得,花一大笔钱去购买一辆车不划算,不如去叫车;为了旅游去住酒店不划算,不如去住民宿;同样的,跟某个写字楼签署一年甚至几年的租约不划算,不如选择更加灵活,按照工位来计算的WeWork。更重要的是,现在的市场瞬息万变,你的办公需求也在不断变化,随时让公司保持一种“精益状态”,WeWork的短期灵活性满足了很多中小型公司的需求。

除此之外,更让人感兴趣是一群90后的年轻人,白手起家,利用集装箱来打造他们梦想中的“WeWork”。他们的品牌名字是:Bee+。

2015年下半年的珠海,一支由90后组成的10人小队,用3个月设计、定制、组装,最后,用了36个经特殊定制的集装箱“整”了个如下图所示的大家伙。他们同样也希望借鉴WeWork的运营模式,给年轻人一个工作,创业,的场所。这个橘的城堡花费了Bee+团队3个月和500万,得到的是一个1400平米、带有公共办公区、会议区、健身区、厨房、餐饮和清吧等等配套设施十分完善的联合办公空间,而这样的联合办公空间,在2016年3月开业首周就已经达到入驻率95%。

大战一触即发,如何在这场激烈的竞争中脱颖而出呢?

WeWork的这个价格,算是给国内的联合办公市场树立了一个标杆。如何在面对激烈竞争的同时,充分的实现空间利用率,不断吸引越来越多的创业者,职业者拎包前来办公,并形成一种具有超强黏性的创客文化,这是每一个想要复制WeWork径的创业者必须思考的问题。

在这个充满了炫目的“独角兽俱乐部”里,当Uber站在舞池中央,享受着众星捧月的待遇,在另外的角落处,有一家公司,人们不易注意到它的存在,然而在2015年,它的估值已经达到一百亿美元,堪称独角兽中的独角兽!它就是WeWork,联合共享办公空间。

2015年12月8日,由上海实业集团与美国柯罗尼资本联手打造的WE+联合办公空间正式揭开帷幕。成立至今,已经在上海、、杭州、青岛、苏州地区完成布局,共建立了7个联合办公空间,总面积达到1.3万平方米,1600个工位,并与120家企业达成了合作。

未来的工作方式会是怎样的呢?每一个人都是一个移动的品牌,每一个城市都必有一个他们的落脚工作之处,它不是咖啡馆,而是一个聚合所有创业者,职业者的式空间。目前,WeWork用百亿估值证明了这样的未来触手可及。

而与此同时,WeWork也传来了要入华的消息,它的首家办公区选在了上海,目前正在招聘中。

第三点,它的费用对于某些公司来说确实有点儿贵,但是贵有贵的道理。

在过去,你需要聘请一名专门的办公室主任,现在你完全没有了后顾之忧,与办公室耗材、能源供应,无线网络等一系列的服务,WeWork全部给你照顾到了,你能将更多的精力放在业务本身,对公司发展来说更加重要的工作。

在金融危机的这段时间内,越来越多的人开始主动谋求职业上的转型,从以前朝九晚五的白领工作抽身出来,寻求成为一个远程工作者,合同承包商,某种24小时随时StandBy的职场新人。正是在这样的趋势下,办公室一年后,GreenDesk已经出租了100多个工作空间,月租费从350美元到2400美元不等。

其实,并不是WeWork发明了“联合办公”的概念,但是它的出现,起到了真正普及的作用,使其成为创业圈子中的一股势不可挡的潮流。它起源于硅谷,在那里,职业者、合同商、工作者已经占据了劳动力的三分之一。

文章关键词:

联合办公的真正奥义:社群才是未来工作的样貌

本文作者花满楼,文章首发于今日头条、微信:50度硅-面向上层精英的早午餐读物。未经直接授权转载(标注出处也不可以),如需转载,请与微信号t2ipo001联系,并注明来意。

由此可见,“联合办公”这个市场虽然没有“叫车服务”、“民宿分享”那么火热,但是也已经是一种不可避免的趋势。这个区域中到底谁能最终胜出,笔者认为无外乎做好下面的几件事: